「半年間、内見ゼロ。こんなに売れないとは思わなかった…」
これは、ある中古マンション売主のリアルな声です。
築年数も立地も悪くないのに、なぜこんなに売れないのか？ 売却が進まないまま、ローンや管理費だけが重くのしかかる――。
中古マンションが「売れない」状況に陥ると、不安・焦り・後悔が押し寄せます。ですがご安心ください。
この記事では、なぜ売れないのか？ どうすれば売れるのか？ という疑問に、実例・データ・専門家の視点から徹底的にお答えします。
「売れない状況を抜け出したい」と感じている今こそ、読み進めるべきタイミングです。
あなたの物件も、売れるチャンスは確実にあります。
目次
中古マンションが売れない主な原因
中古マンションの売却が思うように進まず、悩んでいる方は少なくありません。売れない原因を正しく理解し、適切な対策を講じることで、スムーズな売却につながります。
価格設定の誤り
相場との乖離が招く売却困難
売却価格が市場相場と大きく乖離している場合、買い手の関心を引くことは難しくなります。例えば、周辺の類似物件が3,000万円で取引されている中、自身の物件を3,500万円で設定すると、購入希望者から敬遠されがちです。市場価格を正確に把握し、適正な価格設定を行うことが重要です。
適正価格の見極め方
適正価格を見極めるためには、以下の方法が有効です：
- 周辺の成約事例を調査する：同じエリア・間取り・築年数の物件が実際にいくらで売れたのかを確認します。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する：一社だけでなく、複数社から査定を受けることで、価格の妥当性を判断できます。
- 不動産ポータルサイトで類似物件をチェックする：現在売り出されている物件の価格帯を把握し、自身の物件と比較します。
これらの情報を総合的に分析し、現実的な価格設定を行うことが、売却成功への第一歩です。
物件の魅力不足
内装や設備の老朽化
築年数が経過した物件では、内装や設備の老朽化が進んでいることがあります。壁紙の汚れや床の傷、古いキッチンや浴室など、購入希望者にとってマイナス要素となり得ます。これらの点を改善することで、物件の印象を大きく向上させることが可能です。
リフォームやホームステージングの効果
リフォームやホームステージングは、物件の魅力を引き出す有効な手段です。例えば、壁紙の張り替えやフローリングの補修、最新の設備への交換などが挙げられます。また、家具やインテリアを配置し、生活のイメージを持たせるホームステージングも効果的です。これにより、購入希望者の関心を引き、売却の可能性を高めることができます。
マーケティング戦略の欠如
効果的な広告手法の不足
物件の魅力を伝えるための広告戦略が不十分だと、購入希望者の目に留まらず、売却が難航します。高品質な写真や詳細な物件情報を掲載し、物件の特徴を的確に伝えることが重要です。また、オンライン広告やSNSを活用し、幅広い層へのアプローチを図ることも効果的です。
ターゲット層へのアプローチ方法
物件の特性に応じて、ターゲットとなる購入者層を明確にし、その層に響くアプローチを行うことが重要です。例えば、ファミリー向けの物件であれば、近隣の教育環境や公園の情報を強調するなど、購入希望者のニーズに合わせた情報提供が求められます。
不動産会社の選定ミス
実績や信頼性の低い業者の選択
不動産会社の選定は、売却成功に大きく影響します。実績や信頼性の低い業者を選んでしまうと、適切な価格設定や効果的な販売活動が行われず、売却が長期化する恐れがあります。業者選びは慎重に行い、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。
優良な不動産会社の見極めポイント
優良な不動産会社を見極めるためには、以下のポイントに注目しましょう：
- 過去の売却実績：同じエリアや物件タイプでの売却実績が豊富かどうかを確認します。
- 担当者の対応力：質問や相談に対して迅速かつ丁寧に対応してくれるかを見極めます。
- 口コミや評判：インターネット上の口コミや評判を参考に、信頼性を判断します。
- 販売戦略の提案力：物件の特性に応じた販売戦略を提案してくれるかを確認します。
これらの点を踏まえ、信頼できる不動産会社を選ぶことで、スムーズな売却が期待できます。
中古マンションの売却が思うように進まない場合、上記のような原因が考えられます。それぞれのポイントを見直し、適切な対策を講じることで、売却成功への道が開けるでしょう。次回は、「成功する中古マンション売却のための戦略」について詳しく解説します。
成功する中古マンション売却のための戦略
中古マンションの売却が思うように進まず、悩んでいる方は少なくありません。売却成功のためには、適切な価格設定、物件の魅力向上、効果的なマーケティング、信頼できる不動産会社の選定が重要です。
適正価格の設定方法
市場調査と査定の活用
適正な価格設定は、売却成功の鍵を握ります。まずは、周辺の類似物件の成約価格を調査し、市場相場を把握しましょう。不動産ポータルサイトや国土交通省の「土地総合情報システム」などを活用すると便利です。また、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の妥当性を確認することも重要です。
価格交渉のテクニック
価格交渉では、柔軟性と戦略が求められます。購入希望者の立場や市場動向を考慮し、適切な価格調整を行いましょう。また、価格以外の条件（引き渡し時期や設備の譲渡など）で譲歩することで、交渉を円滑に進めることができます。
物件の魅力を高める工夫
リフォームの投資対効果
築年数が経過した物件では、リフォームによる価値向上が効果的です。特に、水回りや内装のリフォームは、購入希望者の印象を大きく左右します。ただし、過度な投資は避け、費用対効果を考慮したリフォームを心がけましょう。(erfolg-r.com)
プロによるホームステージングの活用
ホームステージングは、物件の魅力を最大限に引き出す手法です。プロの手による家具やインテリアの配置により、購入希望者が生活をイメージしやすくなります。特に、空室の物件では効果が高く、内覧時の印象を大きく向上させることができます。
効果的なマーケティング手法
オンライン広告とSNSの活用
現代の物件探しでは、インターネットの活用が欠かせません。不動産ポータルサイトへの掲載はもちろん、SNSを活用した情報発信も効果的です。特に、InstagramやYouTubeなどのビジュアルコンテンツは、物件の魅力を直感的に伝えることができます。
ターゲット層に響く広告文の作成
広告文では、物件の特徴を明確に伝えることが重要です。例えば、ファミリー向けの物件であれば、周辺の教育環境や公園の情報を強調しましょう。また、若年層向けの物件では、近隣のカフェやジムなどの情報を盛り込むと効果的です。
信頼できる不動産会社の選び方
実績や口コミの確認方法
不動産会社の選定では、過去の実績や口コミを確認することが重要です。インターネット上のレビューサイトやSNSを活用し、信頼性や対応力をチェックしましょう。また、知人や友人からの紹介も参考になります。
複数社への査定依頼の重要性
複数の不動産会社に査定を依頼することで、価格の妥当性や各社の対応を比較できます。査定額だけでなく、販売戦略やサポート体制も確認し、自分に合った不動産会社を選びましょう。
中古マンションの売却は、適切な戦略と準備が成功の鍵となります。上記のポイントを参考に、スムーズな売却を目指しましょう。
売却成功者の体験談と学び｜中古マンションが「売れない」から「売れた」に変わった瞬間
「こんなに長く売れないなんて、思ってもみなかった」「このまま売れなかったらどうしよう…」
中古マンションがなかなか売れず、不安や焦りを感じている方へ。今回は、実際に「売れなかった物件を売却まで導いた事例」と「失敗から学んだリアルな教訓」をご紹介します。
多くの「中古マンション 売れない ブログ」は、表面的なアドバイスにとどまってしまいますが、本記事では、当事者が経験した具体的なエピソードに基づき、「売れない状況をどう打破したのか？」を深掘り解説します。
実際の成功事例紹介
売却に至るまでのプロセス
東京都練馬区・築25年・2LDKマンション（60代女性・Mさん）
Mさんは定年退職を機に郊外の実家へ戻ることを決意。都内のマンションを売却しようとしたものの、半年以上動きがなく「問い合わせすら来ない」状態が続いていました。
▼最初の状況
- 査定価格：2,980万円
- 築25年で設備に古さあり
- 広告写真はスマホ撮影、室内が暗く見える
- 大手不動産会社1社のみと専属契約
▼見直したポイント
- 一括査定サイトで複数社に再査定依頼
- 価格を相場よりやや下の2,680万円に再設定
- リビングの壁紙と照明をリフォーム（総額20万円程度）
- ホームステージングを実施（家具レンタル含め10万円）
- プロカメラマンによる写真撮影とポータルサイト再掲載
成功の要因と工夫点
- 相場を徹底的に調査し、「買い手が検索する価格帯」に合わせて価格設定
- 室内の印象改善により、内見率が2週間で3倍にアップ
- ホームステージングによって、内覧者の「生活のイメージ」が明確になった
- ポータルサイトでは“シニア女性に最適な終の住処”というキャッチコピーを使用し、ターゲット訴求を明確に
結果として、価格変更から2ヶ月で売却が成立。Mさんは「もっと早く複数社に相談しておけばよかった」と語っています。
失敗から学ぶ教訓
売却が長引いた原因
神奈川県横浜市・築18年・3LDKマンション（40代夫婦・Kさん）
Kさん夫妻は住み替えのために売却を開始。しかし、1年間売れず、ローンと二重生活費が家計を圧迫していました。
主な原因は以下の通りです：
- 価格への執着：4,200万円→周辺相場は3,700〜3,900万円
- 仲介会社を1社に絞り、比較や提案を受ける機会がなかった
- 「内装は古くないからそのままでいい」という思い込み
- ターゲット層の視点を無視した広告文（機械的な物件情報のみ）
問い合わせはわずか3件、内見は1件だけ。まさに“売れない状態”の典型でした。
改善策と再チャレンジの結果
Kさん夫妻は売却を一時中断し、以下のように体制を刷新しました。
- 不動産会社を変更し、エリアに強い地域密着型の業者に切替
- 価格を3,880万円に見直し、適正な査定と根拠を提示
- 広告文を一新し、周辺環境（公園、保育園、買い物の利便性）を重視
- バーチャル内見動画を導入し、忙しい共働き層に訴求
結果、掲載から1ヶ月で内見が4件入り、そのうち1組が即決。売却完了までにかかった期間は、再掲載からわずか45日でした。
専門家からのアドバイス｜売却タイミングと税金・トラブルを回避する実践知識
中古マンションが売れずに悩んでいる方の多くは、「この物件はもう価値がないのでは？」「市場が悪いから仕方ないのでは？」と感じてしまいがちです。しかし、実際には「適切なタイミング」や「正しい知識」を持っていれば、売却の可能性は確実に上がります。
ここでは、現役の不動産専門家の視点から、2025年の不動産市場の現状と今後の展望、さらには意外と見落とされがちな法的・税務面の注意点について、実践的なアドバイスをお伝えします。
不動産市場の現状と展望
現在の市場動向
2025年現在、不動産市場は全国的に「横ばい〜微減」の傾向が続いています。都市部では相変わらず中古マンションの需要はあるものの、以下のような点が影響しています。
- 住宅ローン金利の上昇傾向：買い手側の資金計画が厳しくなっている
- 築年数の経過による“古さ”への敏感さ：20年超えの物件は敬遠されがち
- 新築マンションの供給増加：買い手の選択肢が広がっている
特に、郊外エリアや駅徒歩15分以上の物件は、以前よりも売却が難しくなっています。逆に、都心・駅近・管理状態の良い物件は依然として人気があります。
今後の予測と売却タイミング
国土交通省の報告書や各種業界動向を総合すると、今後3〜5年の間に中古住宅市場は以下のような方向に進むと予測されています。
- 人口減少・高齢化で「住宅余り」が加速
- 空き家対策として法改正の動きも活発に
- 住宅ローン控除などの減税制度が縮小方向
これらを踏まえると、「待てば高く売れる」という考えは危険です。専門家の立場から言えば、**「売却を検討しているなら、できるだけ早めに動いた方が良い」**というのが結論です。とくに築20年以上の物件は、今後「住宅性能評価」や「管理状態」の重要性が高まり、「古いだけでは売れない」時代になっていきます。
法的・税務的な注意点
売却時の税金や手続き
中古マンションの売却には、次のような税金や届出が関わってきます。
- 譲渡所得税（＝売却益にかかる税金）
- 所有期間5年超なら長期譲渡所得（税率約20%）
- 5年以下なら短期譲渡所得（税率約39%）
- 住民税・復興特別所得税も加算されるため、利益が出る場合は事前シミュレーションが必須です。
- 確定申告が必要
- 売却益が出た場合は、翌年の2月〜3月に申告
- 損が出た場合でも「損益通算」「繰越控除」ができる可能性あり
- 登記手続きと抵当権抹消
- 所有権移転登記は買主側だが、抵当権抹消手続きは売主側の責任
- 書類不備や遅延があると、売却スケジュールに影響するため注意
トラブルを避けるためのポイント
売却トラブルは、想定外の費用や損失につながるリスクがあります。特に注意したいのは以下の点です。
- 告知義務違反（心理的瑕疵・雨漏り・近隣トラブルなど）
- 「知らなかった」では済まされないことも多く、後から損害賠償請求されるケースも
- 専任媒介契約による“囲い込み”
- 1社とだけ契約し、他社への紹介を止めることで売却機会を減らす手法に注意
- 複数社と比較検討する「一般媒介契約」も選択肢に入れるべき
- リフォーム履歴や修繕履歴の虚偽記載
- 意図的な改ざんは「契約不適合責任」の対象になる可能性あり
これらのリスクを防ぐには、**「正直かつ透明性のある情報開示」と「信頼できる不動産会社の選定」**が欠かせません。
まとめ｜「売れない」を「売れる」に変えるために、今すぐできること
中古マンションが売れない理由は、価格・物件の印象・広告戦略・不動産会社選びなど、さまざまな要素が複雑に絡み合っています。けれども、原因をひとつずつ見直し、改善していけば、必ず売却への道は開けます。
この記事の重要ポイントを改めて整理すると、以下の通りです：
✅ 価格設定は最重要。相場より高すぎると問い合わせすら来ない
- 複数社から査定を取り、相場感を正確に把握
- 売主の「希望価格」よりも、買主の「現実価格」を意識する
✅ 内装・印象改善で“見た目の魅力”を最大限に
- 最低限のリフォームや照明改善でも効果大
- ホームステージング導入で内見率が大幅アップ
✅ 広告戦略は「見せ方」と「伝え方」が命
- 高品質な写真＋ターゲットに合わせた広告文が成約率を左右
- SNSやYouTubeなど多チャネル展開も効果的
✅ 不動産会社選びは「価格」より「戦略力と信頼性」
- 複数社を比較して、エリア・物件タイプに強い会社を選ぶ
- 実績・口コミ・提案力がそろった担当者を信頼する
✅ 売却体験談から学ぶべきは「柔軟な対応力」
- 売却が長期化する人の多くは、価格や方法を見直さずに放置
- 成功した人は、第三者視点で改善点を冷静に見つめている
✅ 市場は今後「買い手有利」に。売るなら早めが正解
- 金利上昇・新築供給増・人口減少など、売りづらい要因が増加
- タイミングを逃すと“資産”が“負債”に変わる恐れも
✅ 法的・税務面のリスクにも注意を
- 譲渡所得税や登記の手続きは早めに専門家に相談
- 告知義務や契約不適合責任を軽視しないこと
中古マンションの売却は「戦略」と「知識」があれば、誰でも成功に近づけます。今、動き出すことが、未来の自分を楽にする最善の選択です。この記事がその第一歩になることを願っています。
