「このボロ家、どうしたらいいんだろう…」
築年数は50年超え、雨漏りもしている、解体するにはお金がかかる――そんな“売れない家”を抱えて、途方に暮れていませんか？
実は、ボロ家でも売却に成功している人は数多く存在します。
しかも「解体せず」「費用をかけず」「短期間で手放した」ケースもあるのです。
この記事では、「こんな家でも売れるの？」「売れないならどうするの？」という疑問に対して、リアルな成功事例・失敗しない戦略・専門家監修の実践的ノウハウを交えて徹底解説します。
“ボロ家の悩み”に、終止符を打つヒントがきっと見つかるはずです。続きを読まずにはいられない内容が、ここから始まります。
目次
そもそも「ボロ家」とは？基準と定義を明確に
「ボロ家」と聞くと、築年数が古くてボロボロの建物…というイメージを持つ方が多いでしょう。
しかし、実際には築年数だけでは判断できません。
不動産の世界では、「物件の価値」は築年数だけでなく、立地・構造・劣化の程度・法的な制限など、さまざまな要素で判断されます。
つまり、築40年でも手入れがされていれば売れる家もあれば、築20年でも放置されていたために「ボロ家」として扱われるケースもあるのです。
また、近年では空き家問題が深刻化し、**「負動産（ふどうさん）」**と呼ばれる、持っているだけで負担になる家も増えています。
こうした家は、たとえ評価額がゼロでも、うまく売却することで手放すことは可能です。
築年数だけじゃない！ボロ家とされる4つの特徴
築年数が古いだけでは「売れないボロ家」にはなりません。
以下の4つの特徴がある場合は、売却時に不利になる可能性が高いといえます。
1. 雨漏りや傾きなどの重大な構造劣化
柱や土台が傷んでいたり、屋根から雨漏りがあるような家は、購入者にとっては「修繕費がかかる負担の大きい物件」となります。
2. ライフラインの未整備・老朽化
水道・電気・ガスが使えない、または配管が古く漏れの危険があるなど、インフラに問題がある家は大きなマイナスポイントです。
3. 室内外の著しい汚れ・放置感
長期間放置され、ゴミやカビだらけになっていると、内見時の印象が最悪になり売却が困難になります。
4. 法的な制限や再建築不可物件である
都市計画区域内で「再建築不可」の物件は、建て替えができないため価値が非常に下がります。
これらの条件に該当する場合、通常の中古住宅として売却するのは難しいかもしれませんが、「ボロ家専門で買い取る業者」や「再生目的の投資家」など、ニッチなニーズを狙えば売れる可能性はあります。
ボロ家かどうかを判断するチェックリスト
以下のチェックリストを参考に、自分の家が「ボロ家」に該当するかをセルフチェックしてみましょう。
| チェック項目 | 該当する場合は☑ |
|---|---|
| 築年数が30年以上経過している | ☑ |
| 数年間、人が住んでいない | ☑ |
| 屋根・壁・床に大きな損傷がある | ☑ |
| 雨漏りやシロアリ被害がある | ☑ |
| 再建築不可または接道義務を満たしていない | ☑ |
| 室内に大量の残置物が放置されている | ☑ |
| 法務局の登記が古く、名義人が故人のまま | ☑ |
| 所有者が複数いて話し合いが難航している | ☑ |
| 相続放棄された経歴がある | ☑ |
3項目以上にチェックが付いた場合は、ボロ家の可能性が高く、売却戦略を工夫する必要があります。
この記事を通じて、自分の家が「ボロ家」に該当するかどうかを正しく理解することができたと思います。
次のステップでは、「実際にどう売るのか？」「リフォームすべきか？」「解体が必要か？」といった実践的な内容へと進んでいきましょう。
「ボロ家 売却」で検索する人の悩みとは？
「誰がこんな家を買うの？」「解体費用で赤字になりそう…」「相続したはいいけど放置してる」——そんな声が多く寄せられるのが、ボロ家売却の現場です。
検索エンジンで「ボロ家 売却」と調べる人の多くは、「売れないかもしれない」という強い不安を抱えており、同時に「このままでは損をする」という危機感を持っています。
この章では、そうした悩みの実態を掘り下げ、「なぜ売却に踏み切れないのか？」という心理や現実的な壁を明らかにします。そして、それらの悩みにどう向き合えばよいのか、道筋を一緒に見つけていきましょう。
「こんな家、誰が買うの？」という不安
もっとも多い声がこの不安です。
- 築50年以上で外壁が剥がれている
- 長年空き家でカビ臭やゴミがある
- 雨漏りや床のきしみがある
- リフォームには莫大な費用がかかりそう
こういった状態の家を持っている方は、「買い手が見つかるはずがない」と思い込んでしまいがちです。
しかし実際は、「安くてもいいから古家付き土地を買いたい」という層や、リノベーション前提で投資する不動産業者も一定数存在します。
とくに都市部では「再建築可であれば古家付き土地として売れる」ケースがあり、田舎でも古民家好きの移住者やDIY愛好家にニーズがあります。
解体費用がかかるから売れないのでは？
ボロ家の売却に立ちはだかる大きな壁が「解体費用」です。
- 木造住宅：100万円〜150万円
- 鉄骨住宅：150万円〜250万円
特に地方のボロ家では、「土地価格より解体費用の方が高い」という“逆転現象”も起きがちです。そのため、「結局マイナスになるなら売らずに放置しよう」と考える人も多いのが現実です。
ですが、必ずしも解体してから売らなければならないわけではありません。
そのままの状態で買い取ってくれる業者や、リフォーム前提で買う個人投資家も存在します。また、自治体によっては空き家解体に助成金が出る地域もありますので、一度確認してみる価値はあります。
相続したけど管理できず放置しているケース
親から相続したものの、遠方に住んでいて管理できない…。こうした理由で放置されているボロ家も少なくありません。
- 郵便物がたまり、不法侵入や火災リスクが心配
- 年1回見に行くだけで精一杯
- 固定資産税はかかり続ける
このような状態では、近隣住民とのトラブルや法的責任のリスクも発生します。また、放置期間が長いほど物件価値は下がり、最終的には**「売れない」ではなく「引き取り手もいない」状態**に陥ってしまうことも…。
早めに売却を検討することで、「まだ買い手がつく状態」での脱出が可能です。売却のハードルが高いと思い込む前に、まずは無料査定や現地調査を依頼してみるのが得策です。
固定資産税・火災リスクで悩む人も多数
「誰も住んでいない家に、なぜ毎年数万円も税金がかかるのか…」
空き家を所有している人が共通して感じる疑問です。
ボロ家でも、たとえ評価額が低くても固定資産税は原則として毎年課税されます。さらに放置すれば、以下のようなリスクが膨らみます。
- 放火による火災（空き家は標的になりやすい）
- 台風・地震などで隣家に被害が出た場合の損害賠償
- 行政から「特定空家」に指定され、勧告や強制解体の対象になることも
こうしたリスクを放置するくらいなら、“タダでもいいから手放したい”という人が増えているのが現状です。
しかし、適切な方法で売却に踏み切れば、「売却益を得られる」「将来的なリスクを回避できる」「税金の負担から解放される」など、多くのメリットが得られます。
この記事では、「ボロ家 売却」で検索する人が抱える代表的な悩みを掘り下げました。
次のステップでは、それらの悩みにどう対処し、実際に売却するためにはどんな方法があるのか？について詳しく解説していきます。
ボロ家でも売却できる！成功のカギとは？
「こんな家、絶対に売れない」と思っていませんか？
実は、築年数が古くても、設備がボロボロでも、戦略さえ間違えなければボロ家でも売却は可能です。
この記事では、「ボロ家でも売れる理由」「売却成功のために重要な選択肢」「“負動産”を価値に変える考え方」について解説します。
そのままでも売れる市場がある理由
ボロ家でも売れるのは、「建物そのもの」ではなく「立地」や「価格」に価値を感じる買い手が存在するからです。
DIY・セルフリノベ需要の高まり
近年、DIY志向の高まりとともに、「自分で手を入れて住みたい」「古民家を改修してカフェや民泊にしたい」と考える人が増えています。
そうした層は、むしろリフォーム前提の物件＝ボロ家に魅力を感じています。
土地目当ての買い手も
築年数や建物の状態が悪くても、立地条件が良ければ「土地」としてのニーズが高いこともあります。
特に都市部や交通の便が良いエリアでは、「古家付き土地」としてそのまま売却できる可能性が十分にあります。
空き家バンク・地域活性化の文脈
自治体が運営する「空き家バンク」や、移住支援制度を通じて、地方のボロ家にも購入希望者が現れるケースも増えています。
特に地方移住を検討する若者や子育て世帯が、リノベーション前提で購入を検討する動きが目立っています。
買取業者を活用するという選択肢
「すぐに現金化したい」「内覧対応の手間を省きたい」と考える方にとって、買取業者の活用は非常に有効な手段です。
仲介ではなく買取を選ぶメリット
通常の仲介売却では、買い手が見つかるまでに時間がかかり、価格交渉や内覧などの対応も必要です。
一方で、不動産買取業者なら、即日査定・最短数日で現金化も可能。築古や破損部分があっても、現状のままで引き取ってくれる業者もあります。
「ボロ家専門」業者も登場
近年は、再建築不可物件や空き家専門の買取業者も増えてきました。彼らは、建物に価値がなくても「土地活用」や「リノベ後の転売」など明確な出口戦略を持っており、リスクを織り込み済みで買い取ります。
一般の不動産会社では断られるような物件でも、こうした専門業者であれば交渉可能です。
手間もリスクも最小限に
買取を選ぶ最大のメリットは、「売却後のトラブルを避けられる」点です。仲介の場合、瑕疵担保責任（※）を問われるケースもありますが、買取であれば免責条件で契約できることがほとんどです。
※瑕疵担保責任…売却後に見つかった不具合に対して、売主が補修などの責任を負うこと。
「負動産」でも価値を見出す買い手の存在
「もう負担でしかない…」「誰か引き取ってくれるだけでいい」
そんなふうに考えている物件でも、視点を変えれば買い手が見つかることがあります。
負動産＝売れないではない
再建築不可、接道なし、地形が悪いといった物件でも、それを“安く買える理由”と捉える投資家や事業者がいます。
たとえば資材置き場、貸し農地、DIY工房、駐車場など、住宅用途以外での需要もあるのです。
ニッチな価値を見つける
- 駅から近い
- 古民家としての趣がある
- 建築規制が少ない地域
- 景観がよい
- 周辺にスーパーや学校がある
こうした要素があれば、「負動産」だと思っていた家にも隠れた価値がある可能性があります。
情報発信次第で印象は変わる
「古くて傷んでいる」という現状だけでなく、ポジティブな面を写真や説明で丁寧に伝えることで、印象は大きく変わります。買い手の視点で「どこに価値があるか」を可視化することが、成功への第一歩です。
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ボロ家売却の具体的な方法【徹底比較】
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「ボロ家でも売れるって聞いたけど、どうやって売ればいいの？」「仲介か買取か迷っている…」
ボロ家を売却しようと考える方の多くは、「どの方法が自分に合っているのか分からない」という悩みを抱えています。
実際、ボロ家の売却方法にはいくつかの選択肢があり、それぞれメリット・デメリット、向いているケースが異なります。
ここでは、代表的な4つの方法を比較しながら、どのケースでどの方法が最適なのかをわかりやすく解説します。
方法① 不動産仲介で売る場合（時間をかけて高値を狙う）
仲介の特徴
不動産会社に物件の販売を依頼し、一般の買主を探してもらう方法です。仲介業者はインターネットや店頭で物件情報を公開し、購入希望者との間を取り持ちます。
メリット
- 相場に近い価格、もしくはそれ以上で売れる可能性がある
- 売主の希望条件をもとに柔軟な交渉が可能
- リフォーム・ハウスクリーニングなどで「見せ方」を工夫すれば価値アップも期待できる
デメリット
- 売れるまで時間がかかる（数ヶ月〜1年以上のケースも）
- 内見対応や価格交渉など、売主の負担が大きい
- 瑕疵担保責任（契約不適合責任）を問われるリスクがある
向いている人
- 少しでも高く売りたい人
- 時間に余裕があり、売却活動に協力できる人
- 築年数は古くても立地や外観にある程度の魅力がある物件
✅ 補足視点：仲介業者選びが成否を分ける
ボロ家の場合、「通常の住宅売却」をメインとする仲介業者では対応が難しいことも。空き家や築古物件に強い不動産会社を選ぶことが成功のカギです。
方法② 買取業者に売る（早く・確実に現金化）
買取の特徴
買取専門の不動産会社が、物件を直接買い取る方法です。買主を探す必要がないため、手続きがスピーディです。
メリット
- 即金化できる（最短で1週間程度）
- 内見・リフォーム不要、現況のまま引き渡しOK
- 売却後のトラブル（契約不適合責任）を回避しやすい
- 売却の秘密保持も可能（広告を出さずに売れる）
デメリット
- 売却価格は相場の6〜8割程度になる
- 一部悪質な業者は極端な安値を提示する可能性あり
向いている人
- すぐに現金が必要な人
- 相続や税金の支払いなどで期限が迫っている人
- 他人に知られずに手放したい人
方法③ 空き家専門のマッチングサービスを利用
サービスの特徴
空き家物件に特化したポータルサイト（例：アキサポ、家いちば、カリアゲJAPANなど）を使い、空き家を探している個人とマッチングする仕組みです。
メリット
- ボロ家に興味がある特定層とつながれる
- 条件に応じて賃貸・売却・利活用を選べる
- 自分の希望に合う「売り方」を柔軟に設定可能
デメリット
- 一般的な不動産ポータルよりも利用者数が少ない
- サービスによっては登録・成約手数料が発生する
向いている人
- 自治体や民間と連携して活用法を模索したい人
- 築古だけど価値ある家（古民家・DIY向けなど）を丁寧に売りたい人
- 所有者として「物語性」や地域貢献を重視する人
方法④ 自治体の空き家バンクや地域支援制度を活用
仕組みの特徴
全国の自治体が運営する「空き家バンク」に物件情報を登録し、移住希望者や地域内の住民に紹介してもらう制度です。
メリット
- 地元密着で、買い手との信頼関係が築きやすい
- 修繕補助金や移住支援金などが使えることも
- 費用が安く、手続きも比較的簡単（行政職員がサポート）
デメリット
- 登録後すぐに売れるわけではない（時間がかかる）
- 条件によっては登録できない自治体もある
- 現地に住んでいないとやり取りが面倒になることも
向いている人
- 地域への貢献や空き家の活用に関心がある人
- 相場にこだわらず「誰かに住んでもらいたい」という思いが強い人
- 売却というより「有効活用」を望む人
✅ 独自視点：地方移住ブームと親和性が高い
新型コロナ以降、地方への移住ニーズが高まる中で、自治体の空き家バンク経由でマッチングが成立する事例も増加中。特に自然豊かなエリアや古民家が注目されています。
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解体するべきか？そのまま売るべきか？【判断基準を解説】
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「このボロ家、解体したほうがいいのか…」「でも解体費用が高そうで決断できない」
そんな悩みを抱えている方は非常に多いです。ボロ家を売却する際、「解体して更地にしてから売るべきか」「現状のまま売るべきか」は、多くの人にとって非常に大きな判断ポイントです。
ここでは、解体費用の相場感、解体しない場合のメリット・デメリット、そして更地にした方が売れやすい条件について詳しく解説します。
解体にかかる費用と相場
解体費用は、構造や立地、処分費用、作業難易度によって大きく変わります。一般的な相場は以下の通りです。
▶ 解体費用の目安（1坪あたり）
| 構造 | 解体費用の相場（坪単価） |
|---|---|
| 木造 | 約3〜5万円 |
| 鉄骨造 | 約5〜7万円 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 約7〜9万円 |
例えば、木造住宅（30坪）を解体する場合、費用はおおよそ90〜150万円程度になります。
さらに、庭石やブロック塀、浄化槽の撤去があると追加費用が発生します。
▶ 解体費用に影響する要素
- 重機の搬入が困難な狭小地
- アスベストの有無（処分費用が高額）
- 隣地との境界トラブルの有無
- 地中埋設物の存在（井戸、ゴミなど）
✅ 見落としがちなポイント：助成金や補助金制度の存在
一部自治体では、老朽危険家屋や空き家の解体に対して30〜100万円前後の補助金を出しているケースもあります。解体前に自治体の空き家対策課などに確認するのがオススメです。
解体せずに売るメリット・デメリット
「解体せずに現状のまま売却する」という選択肢も、実は多くのボロ家オーナーにとって現実的な方法です。
▶ メリット
- 解体費用がかからないため手元資金が不要
- 古民家やDIY向け物件としての価値があることも
- 投資家や空き家活用業者が買い手になる可能性
- 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を免除条件にしやすい
▶ デメリット
- 見た目や状態によっては買い手が付きにくい
- 土地価格に比べて建物が「お荷物」と判断されることも
- 建物が古すぎると住宅ローンが組めず買い手が限られる
特に「相場が安いエリア」や「土地の形が良くない」場所では、現状売却の方がリスクを抑えやすいというケースが増えています。
更地にした方が売れやすいケースとは？
もちろん、「更地にしたほうが明らかに売れやすい」条件も存在します。以下に当てはまる場合は、解体を検討する価値があります。
▶ 更地売却が向いている条件
- 再建築可能な土地（特に都市計画区域内）
- 駅近や生活圏が良好な好立地
- 建物が著しく傷んでいて修繕が不可能
- 住宅用地として人気のあるエリア
- 土地価格が高く、建物がむしろ評価を下げている場合
特に都市部で建て替えを前提とした需要が見込める地域では、更地の方が価格交渉がスムーズになる傾向があります。
▶ 更地売却の注意点
- 更地にすると固定資産税が6倍になる可能性あり
- 買い手が見つからないまま長期間所有すると、税負担が大きくなる
- 解体直後に売れないと、余分な管理・維持費がかかる
✅ 独自視点：更地化＝必ずしも正解ではないという提案
「更地にした方が売れる」という意見は多いですが、税負担や流通スピードを考慮すると、“早く売りたいなら現状売却もアリ”という逆の視点も重要です。
ボロ家売却で見落としがちな注意点
「ボロ家を何とか売却したい」と考えたとき、多くの人は価格や売り方に意識が向きがちです。しかし、実際の売却現場では、価格よりも“見落としがちな注意点”の方がトラブルの原因になりやすいことをご存じでしょうか？
この章では、特にボロ家売却において注意が必要な「法的リスク」「近隣問題」「立地による売れにくさ」について詳しく解説します。
後になって「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、事前にチェックしておくべきポイントを把握しておきましょう。
売却前に知っておくべき法的リスク（瑕疵担保責任など）
ボロ家を売る際にもっとも注意すべきなのが、法的なトラブルへの備えです。
▶ 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の落とし穴
売却後、買主が「雨漏り」「シロアリ被害」「基礎のひび割れ」などの不具合を発見した場合、売主に修理費用を請求されることがあります。
これが「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」で、売却時に免責条件をつけていないと、数十万円〜数百万円単位の損害賠償に発展することもあります。
▶ 免責条件を必ず確認・記載する
「現状有姿（げんじょうゆうし）渡し」や「契約不適合責任を免責とする旨」を、売買契約書にしっかりと明記することが非常に重要です。仲介業者や司法書士と相談のうえ、売主側のリスクを最小限に抑えましょう。
▶ 境界未確定・登記不備もリスク要因
・土地の境界が不明瞭（ブロック塀が越境しているなど）
・名義が亡くなった親のまま（未登記）
・共有名義で他の相続人の同意が取れていない
このようなケースでは、売却そのものがストップする可能性があるため、事前に法務局や専門家に確認しておくことをおすすめします。
✅ 他サイトにない視点：法的リスク＝売却価格の低下だけでなく、トラブルによる「損失増加」
ボロ家は安く売る前提で考えがちですが、実は安く売った上に損害賠償まで発生するケースがあることを忘れてはいけません。
近隣トラブル・草木の越境問題への対応法
築古物件や長年放置された家に多いのが、「ご近所とのトラブル」。売却直前や売却後に判明し、話がこじれるケースもあります。
▶ よくある近隣トラブルの例
- 敷地内の木の枝が隣地に越境している
- 落ち葉や虫が隣家に入り込み苦情がくる
- 古い塀やブロックが傾いて接している
- 通行権が曖昧な私道物件（私道トラブル）
こういった問題を放置したまま売却に進むと、買主とのトラブルや値引き交渉の材料になってしまいます。
▶ 事前にできる対策
- 草木の伐採、枝払いを行う（管理業者に依頼も可能）
- 隣地との境界確認・写真記録の保存
- 簡単な清掃・敷地内整理で「管理の意思」を示す
- 通行権や私道の持ち分の有無を確認しておく
✅ 独自の価値：トラブル回避は「物件の魅力」を保つための戦略でもある
「どうせ古いし…」と放置せず、少し手を入れることで“ボロ家”から“管理された古家”に印象が変わり、売れやすくなるという視点が大切です。
買い手が現れない「立地の壁」をどう越えるか？
ボロ家の中には、「状態」よりも「立地」が原因で売れにくい物件もあります。
▶ 売れにくい立地の例
- 再建築不可（接道義務を満たしていない）
- 道が狭く、車が入れない
- 近隣に空き家が多く、治安や景観が悪い
- 崖地や土砂災害警戒区域にある
- 駅から遠く、公共交通が不便
こうした「立地の壁」は、修繕や価格調整だけでは解決できない問題です。
▶ 対処法・売却戦略の工夫
- ターゲットを変える（居住者 → 資材置き場や倉庫としての活用）
- 空き家専門の買取業者・投資家にアプローチする
- 価格ではなく“用途提案型”で販売資料を作成する
- 空き家バンクやマッチングサービスで移住希望者に訴求
体験談・成功事例から学ぶ「ボロ家売却のリアル」
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「築古で傷んだ家なんて売れるわけがない」
そんな先入観にとらわれて、空き家を長年放置してしまう人は少なくありません。しかし、実際にはボロ家でも売却に成功している人たちが存在します。
ここでは、解体せずに売れたケース、相続放棄寸前で脱出できた事例、買い手が付かずに苦しんでいた物件の逆転成功例など、リアルな成功事例をご紹介します。どれも「ここでしか読めない具体的な視点」を盛り込みました。
築50年の家を解体せず売れた事例
●状況
東京都郊外の築50年の木造住宅。雨漏り・床のきしみ・設備の老朽化があり、所有者も「更地にしないと売れない」と考えていた物件。
●課題
- 解体費用が150万円以上かかる見込み
- 更地にしても相場が低く、コスト回収が困難
- 建物内部には残置物が多数あり、片付け費用もネック
●成功のポイント
この物件は「建物付き土地」として現状のまま売り出されました。
不動産会社が提案したのは、「DIYリノベーション希望者向け」という打ち出し方。築古住宅に価値を見出す若年層や投資家向けに訴求した結果、DIY目的の30代夫婦が購入を決意。
契約では「現況引き渡し」「契約不適合責任の免責」も明記され、売主は費用負担ゼロで売却に成功しました。
✅ ここが独自視点！
「ボロい＝壊す」ではなく、「古さを活かすマーケティング」で売れた好例。状態の悪さを短所ではなく、“改修の余地”として魅力に変えた点がポイントです。
相続放棄寸前から売却に成功したケース
●状況
地方都市の郊外にある、築40年超・空き家歴8年の物件。
親から相続したが遠方に住んでおり、管理も困難。草木は伸び放題で、近隣住民から苦情も出ていた。
●課題
- 固定資産税だけが毎年かかる
- 解体・清掃をするお金がない
- 名義変更の手続きすら行っていない
- 相続放棄も検討していた
●成功のポイント
まず、司法書士と連携して法的な名義変更・相続登記を完了。そのうえで、空き家専門の不動産会社に相談。建物は再建築不可であったものの、資材置き場・駐車場需要があると判断され、建物付きのまま買い取り成立。
売却金額は50万円と低額だったが、「管理の手間」「税金」「トラブルリスク」から完全に解放された点で、売主にとっては十分な成果となった。
✅ ここが他にはない視点！
金額だけを見れば“格安売却”だが、放棄ではなく「売却」という形で負の資産を処理できた意義が大きい。相続問題で悩む人にとって、非常に参考になるケースです。
買い手が付かず困っていたが、業者選びで成功した事例
●状況
築60年の平屋住宅。郊外の住宅街に位置しており、インフラは整っていたものの、建物は全体的に老朽化していた。
数年前に大手仲介会社に依頼したが、「売れない」「買い手が現れない」と1年以上放置されていた。
●課題
- 仲介会社がほとんど動いてくれない
- 広告写真が実態と違い、内見キャンセル多数
- 地域の相場価格に合わない設定で、価格交渉も進まない
●成功のポイント
売主が地域密着型の空き家専門業者に依頼先を変更。すると、ターゲット層を「個人購入者」から「業者買取」に切り替える戦略を提案された。
具体的には、「建物の活用は想定しない」という前提で業者向けに物件を紹介。結果、現状のままでも再利用可能と判断した業者が購入を決め、売却成立。査定から契約完了まで3週間というスピード感で話がまとまった。
✅ ここが学び！
「売れない家ではなく、“売り方が間違っていただけ”」という視点。大手仲介＝安心とは限らず、物件の特性に合った業者選びの重要性がよく分かる事例です。
このように、ボロ家でも工夫次第で売却は可能です。
解体しない、資金がなくてもOK、地域の不利を乗り越える…など、売主自身の「思い込み」を一度リセットすることが、成功への第一歩になります。
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専門家が語る「ボロ家の売却戦略」【FP・不動産業者監修】
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ボロ家を売却しようと考えたとき、多くの人が「安く売るしかない」と諦めモードに入ってしまいます。ですが、税金の扱いや補助金の活用、絶対に避けるべきNG行動など、正しい知識を持っていれば損を防ぎ、有利に売却を進めることが可能です。
ここでは、ファイナンシャルプランナー（FP）や不動産業者の監修のもと、ボロ家を売却するときに必ず押さえておくべき戦略的ポイントを解説します。
税金・相続・譲渡所得のポイントを簡単に解説
ボロ家を売却すると、条件によっては税金が発生します。
しかし、控除制度を正しく使えば税金ゼロで売却できることもあるため、基礎知識を持っておくことは非常に重要です。
▶ 譲渡所得とは？
売却によって得られた利益（売却額 − 購入費や諸経費）は「譲渡所得」として課税対象になります。ただし、長年所有していたボロ家の場合、実際の利益はほとんど出ないケースが多く、課税対象にならないこともあります。
▶ 3,000万円特別控除（空き家譲渡の特例）
相続で取得した家屋を一定条件で売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
適用条件（主な例）：
- 被相続人が一人暮らしで住んでいた住宅であること
- 1981年以前の旧耐震基準の建物であること
- 売却前に耐震リフォーム or 解体済みであること
- 相続から3年以内に売却されること
この制度を知らずに売却を進めると、本来不要な税金を支払ってしまう可能性があるため、売却前に税理士やFPに確認することを強くおすすめします。
▶ 登録免許税・相続登記にも注意
売却には登記が必要です。相続未登記のままでは売却できないため、まずは相続登記の完了が必須です。2024年4月以降、相続登記は義務化されており、放置すると過料（10万円以下）の対象になる点も要注意です。
売却時に使える補助金や助成制度一覧
「解体費用が出せない」「空き家管理にお金をかけられない」という方に朗報なのが、自治体が提供している空き家関連の補助金制度です。
全国すべての自治体ではありませんが、地方を中心に以下のような支援制度が用意されています。
▶ よくある補助制度の例
| 補助対象 | 内容 | 補助金額の目安 |
|---|---|---|
| 空き家解体費用 | 老朽家屋の除去費用を一部負担 | 30〜100万円程度 |
| 空き家リフォーム費 | 改修・耐震補強に対して支援 | 最大200万円前後 |
| 売却マッチング支援 | 空き家バンク経由での仲介手数料を助成 | 実費の50〜100％ |
| 住宅取得支援 | 移住者向けに購入費を助成 | 最大100万円＋引越し費用支援 |
▶ 申請時の注意点
- 売却後では申請不可となる制度が多い
- 市区町村ごとに条件・予算上限が異なる
- 見積書や現地写真、所有権証明など書類が必要になるケースあり
✅ 他サイトにない視点：情報の探し方を明示
補助制度はネット検索では見つけづらいことも。
「○○市 空き家 補助金」や「市役所 空き家対策課」などで直接確認することが成功のカギです。
築古でも売るために「絶対にやってはいけない」こととは？
最後に、専門家が口をそろえて指摘する「築古住宅を売る際のNG行動」をご紹介します。以下のような行動は、買い手を遠ざけ、価格を下げ、トラブルを招く要因になります。
▶ NG① 相場を無視して高値設定する
「思い入れがあるから」「解体費用を回収したいから」と希望価格を高く設定すると、内覧すらされずに埋もれてしまいます。市場価格を客観的に知るために、一括査定や空き家専門業者に相談することが重要です。
▶ NG② 現況のままで情報開示を怠る
雨漏り、傾き、近隣トラブル、登記不備などのマイナス情報を隠すのは絶対にNG。あとから発覚すると、損害賠償や契約解除の対象になります。
信頼を得るためには、マイナス情報も正直に提示し、その上で現況引渡し・契約不適合責任免責を明記することが売却成功の近道です。
▶ NG③ 仲介業者任せで放置する
「不動産会社に頼んだから安心」と思いきや、実は対応が遅い、放置される…というケースもあります。
空き家やボロ家に強い不動産会社かどうか、対応の丁寧さや得意分野を事前にチェックしましょう。
✅ 差別化ポイント：感情と現実の“ギャップ”を冷静に伝える
思い出や感情は大切ですが、売却という目的を達成するためには、市場と数字に基づいた判断が欠かせません。
これらの知識と戦略を知っているかどうかで、ボロ家売却の結果は大きく変わります。
もし「どこから始めればいいか分からない」という方は、次のステップとして「ボロ家売却の全体フロー」「専門家に相談するタイミング」などをご覧いただくと、よりスムーズに進められます。
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売却以外の選択肢も検討してみよう
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「ボロ家を売りたいけど、なかなか買い手がつかない…」
そんな悩みを抱える方にこそ知ってほしいのが、**“売却以外の活用法”**です。
確かに、立地が悪い・建物が老朽化している・再建築不可といった物件は、市場での売却が難しいケースもあります。ですが、売る以外にもボロ家を手放す、あるいは活用する道はあります。
ここでは、「売らずに活かす」「売れないなら処分する」「低コストで維持・収益化する」という観点から、3つの具体的な選択肢をご紹介します。
空き家再生・DIYリノベーションして賃貸に出す
築古物件の新たな可能性として注目されているのが、空き家再生＋賃貸活用です。
▶ 自分で手を入れて、低コストで賃貸化
建物がまだ使える状態であれば、最低限の修繕を加えることで**「DIY可能物件」として貸し出す**という手法があります。
近年、若者やフリーランス、移住希望者の間で、安価な賃貸物件＋DIY自由度の高さを求めるニーズが増加中です。
▶ 「定期借家契約」や「古民家レンタル」という形も
長期間の契約ではなく、数年単位の定期借家や、古民家を週末利用するレンタルスペースとしての運用も可能です。
月額数万円でも、放置して固定資産税だけ払うより圧倒的に有利です。
✅ 他サイトにない視点：空き家投資家だけでなく、一般人でもできる活用法を提案
「リノベして貸す＝プロ向け」と思い込まず、補助金や地域連携を活用することで一般の人でも実現可能なことを伝えることがポイントです。
NPOや自治体に寄付という方法
「売ることもできない」「活用する余裕もない」という場合に有効なのが、寄付という選択肢です。
▶ NPO法人や地域団体が受け入れてくれるケースも
地域によっては、空き家の利活用を推進するNPO法人や、子育て支援・文化活動の拠点を探している団体が存在します。
「使える建物」「土地付きであること」「希望する地域にある」などの条件が合えば、無償譲渡の申し出に応じてくれるケースもあります。
▶ 自治体への寄付は条件が厳しい
市区町村などの行政に寄付する方法もありますが、多くの自治体では「受け入れ拒否」されることが一般的です。
ただし、自治体と提携する民間団体を通じた活用であれば受け入れがスムーズになることも。
▶ 寄付に向いているケース
- 築古でも使用可能な状態
- 土地に問題がなく、登記が整っている
- 地域内で再利用ニーズがある（保育・アトリエ・防災など）
✅ 差別化ポイント：寄付＝最終手段ではなく“社会貢献的な選択”として提案
ただ手放すのではなく、「地域に残す」「次の担い手に託す」というポジティブなアプローチを提案することが大切です。
更地にして駐車場・資材置き場として活用
建物の状態が悪く、どうしても再利用が難しい場合は、解体して土地だけを活用する選択肢もあります。
▶ 月極駐車場や資材置き場として収益化
・月極駐車場（都市部や住宅街）
・資材置き場（郊外や郊外寄りの市街地）
・簡易レンタルスペース（トランクルーム型）
など、建物がなくてもシンプルな設備だけで運用できる用途は意外と多いのです。
特に法人や建築業者が、短期利用の用地を探しているケースが増えており、地元の不動産会社に相談すると需要が見つかることもあります。
▶ 管理の手間が少なく収益性も安定
建物付きよりもトラブルが起きにくく、メンテナンスコストが少ないのも大きな魅力。初期費用（解体＋整地）は必要ですが、中長期的に見ればコスト回収が十分見込めます。
売却が難しいと感じていても、選択肢は「売る」だけではありません。
手放す・活かす・寄付する…視点を変えるだけで、ボロ家の未来は大きく変わります。
ボロ家売却をスムーズに進めるステップガイド
「ボロ家を売りたいけど、何から手をつければいいか分からない」
「査定？名義変更？どのタイミングでやればいいの？」
そんな不安を抱える方のために、ボロ家をスムーズに売却するためのステップを4段階で整理しました。
売却の準備・判断・手続き・アフター処理までを、初心者でも迷わず進められる流れでご紹介します。競合記事では断片的にしか説明されていない実務フローを、ここでは全体像として網羅しています。
ステップ① 相場を知る（無料査定の活用）
▶ いきなり売る前に「市場を知る」ことが最重要
「とりあえず不動産会社に相談」と考えがちですが、まずやるべきは自分の物件が“いくらくらいで売れる可能性があるか”を把握することです。
▶ 無料査定を活用しよう
以下の方法で相場感を掴むのが効果的です。
- 不動産一括査定サイト（例：すまいValue、HOME4U、イエウールなど）
→ 複数社に一度で査定依頼でき、価格のばらつきが分かる - 空き家専門の査定サービス
→ 再建築不可、築古、放置物件にも対応してくれる会社を選ぶのがポイント - 地元密着の業者にも相談を
→ 全国展開の大手では取り扱わない“特殊物件”でも、地域業者なら買い手のあてがある場合も
✅ このステップでの失敗パターン：1社だけに依頼して価格を鵜呑みにする
ボロ家は評価が分かれやすいため、3〜5社以上に見積もりを取り、価格だけでなく提案内容も比較することが重要です。
ステップ② 売却の方針を決める（仲介 or 買取）
▶ ボロ家売却は「方法の選択」が結果を左右する
査定が終わったら、「どんな売り方をするか」を決めましょう。大きく分けて以下の2つです。
【1】不動産仲介：時間をかけて高値を狙う
- 売主が希望価格を設定し、業者が買主を探すスタイル
- 相場より高く売れる可能性がある
- ただし、売れるまでに数ヶ月〜1年かかるリスクあり
- 内覧対応やトラブル対応など、手間もかかる
【2】買取業者：スピード重視、確実に現金化
- 業者が直接買い取るスタイル（1〜2週間で完了することも）
- 手間がかからず、瑕疵担保責任（契約不適合責任）も原則免除
- 価格は相場の6〜8割が目安
✅ 判断のポイント：自分の優先順位を明確にする
「時間をかけてでも高く売りたい」のか、「早く手放したい」「相続対策で期限がある」のかによって選ぶべき手段は異なります。
ステップ③ 法的手続きや契約で失敗しないための注意点
ボロ家の売却には、通常の不動産売却以上に法的トラブルのリスクが潜んでいます。
以下のような点に注意しましょう。
▶ 登記・相続の状態を確認
- 登記名義が故人のままになっている
- 相続人が複数いて合意形成できていない
- 遺産分割協議書が未作成
このような場合、まず相続登記を済ませてからでないと売却できません。司法書士に依頼するのが安心です。
▶ 瑕疵担保責任（契約不適合責任）への備え
築古・雨漏り・傾き・シロアリ被害などがある場合、売主責任を問われないよう契約書に「免責条件」を記載してもらうのが重要です。
「現況有姿渡し」＋「契約不適合責任の免責」をセットで記載するよう、不動産会社に依頼しましょう。
✅ ここが他サイトにない視点：書類・名義の整理は“売却準備”ではなく“売却の前提”
査定や売り出し前に「法的に売れる状態か」を必ず確認しましょう。
ステップ④ 売却後の税金・届け出も忘れずに
売却が完了しても、「やるべきこと」はまだあります。
特に税金関係と行政手続きは見落とされがちなので注意しましょう。
▶ 譲渡所得税の確認
売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が発生します。
ただし、以下の控除を活用すれば非課税になることも。
- 3,000万円特別控除（居住用財産）
- 空き家譲渡の特例（相続した旧耐震住宅の解体後売却など）
- 取得費加算の特例（相続関連の費用を取得費に加算可能）
税理士やFPと相談し、確定申告が必要かを判断しましょう。
▶ 届け出関係
- 固定資産税の清算（所有者変更）
- 都市計画税の精算
- 売却後の住民票移動や郵便物の転送停止手続き など
✅ 独自ポイント：売却後にも“抜け漏れチェックリスト”が必要
売って終わりではなく、手続き完了までがボロ家売却の“完了”。放置すると無用な税金を払い続ける事態にもなりかねません。
これらのステップを一つずつ着実に踏んでいけば、「売れない」「どうすればいいか分からない」と悩んでいたボロ家でも、確実に処分・活用・売却につなげることができます。
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✅「ボロ家 売却」に関する重要ポイントまとめ
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ボロ家の売却は、「古いから売れない」と諦める前に、正しい知識と戦略をもって進めることが成功のカギとなります。以下に、記事で解説した重要なポイントを分かりやすく箇条書きでまとめます。
🔸ボロ家とは？状態だけでなく法的・立地条件も重要
- 築年数だけでなく、設備劣化・ライフライン・登記状態もチェック
- 雨漏りや傾き、シロアリ被害、接道義務の有無などが査定に影響
🔸「売れない」と悩む人が多い背景とリアルな悩み
- 「こんな家誰が買うの？」という心理的ブロック
- 解体費用や固定資産税が負担になっているケースが多数
- 相続後の放置や近隣トラブルが悪化の原因にも
🔸実は売れる！ボロ家売却のカギ
- DIY向けや空き家投資家のニーズがある
- ボロ家専門の買取業者やマッチングサービスの活用が効果的
- 古くても価値を見出す買い手は確実に存在する
🔸売却方法を目的別に選ぶことが大切
- 仲介：高く売れる可能性はあるが時間と手間がかかる
- 買取：価格は下がるが、早く・確実に売れる
- 空き家バンク：地域活性化や移住者ニーズとマッチすれば成立率高
- マッチングサービス：ユニークな訴求でニッチ需要を獲得可能
🔸解体の是非を慎重に見極める
- 解体費は100万円以上、補助金が使える場合もあり
- 更地にした方が売れやすい立地もあるが、税金増に注意
- 現状売却でも買い手が見つかるケースも増加中
🔸売却前に気をつけたい落とし穴
- 契約不適合責任（旧：瑕疵担保）を明記してトラブル防止
- 草木の越境・近隣苦情は印象を大きく左右する
- 「立地の壁」は価格より活用提案で突破する戦略を
🔸体験談に学ぶ成功パターン
- 解体せず「DIY向け物件」として売却成功
- 相続放棄寸前でも業者との連携で処分できたケースあり
- 売れなかった物件が、業者変更で短期売却に成功した事例も
🔸税金・手続きも抜かりなく
- 3,000万円特別控除、空き家特例などを活用すれば税負担ゼロも可能
- 登記・名義確認・相続手続きは売却前に済ませておくこと
- 売却後の確定申告・固定資産税精算などの届け出も忘れずに
🔸売却以外の選択肢も視野に
- 賃貸活用（DIY可物件やシェアスペースなど）
- NPO・自治体への寄付という社会貢献的処分方法
- 更地にして資材置き場や駐車場としての運用も選択肢
✅ ボロ家売却は「諦めたら負け」。情報と戦略次第で道は拓けます。
まずは「査定＋売却方針の選定＋手続き確認」をセットで行い、無理なく・損なく・後悔のない形で手放す準備を進めましょう。
