「築100年の家なんて、もう価値がないと思っていませんか？」
でも実は、そんな“古さ”が、今や高く売れる“魅力”になっていることをご存じでしょうか。
近年、古民家ブームや地方移住の追い風により、「築100年」というキーワードに目を輝かせる買い手が確実に増えています。
しかも、売り方次第では、相場以上の価格で成約することも――。
この記事では、築100年の家を売りたいと考えるあなたに向けて、「高く・安全に・納得して」売却するための具体的な戦略と成功事例を余すことなくお伝えします。
ただの空き家が、“次の誰かの夢を叶える場所”へと生まれ変わるヒントが、ここにはあります。
目次
築100年の家は売れるのか？市場価値の実態と評価ポイント
築100年という年数を聞いたとき、「もう住めないのでは？」「買い手がつかないのでは？」と考えるのは自然なことです。
確かに、築年数だけで見れば老朽化や法規制の影響もあり、市場での流動性は高いとは言えません。
しかし一方で、近年は“古さ”を価値として捉える視点も広がっており、正しく評価されれば売却に成功するケースも増えています。
ここでは、築100年の家がどのように評価されるのか、また現在の市場での需要の実態について詳しく解説します。
1.1 築100年の家の市場価値とは
立地条件や建物の状態が価格に与える影響
築100年の家といっても、その価値は「一律に低い」わけではありません。
最も重要なのは**立地**と**建物の状態**です。
たとえば、
- **駅近や商業エリアにある古家**であれば、「土地」としての価値が高く評価されます。
- 一方で山間部や過疎地域にあると、買い手層が限られ、売却価格も低くなりがちです。
建物の状態も重要な要素です。
築年数が古くても、**しっかりとした構造材（無垢の木材、太い梁）**が残っており、**シロアリ被害がなく、雨漏りの形跡もない**ような家であれば、リフォーム前提で購入したいという層に響きます。
また、不動産評価においては「建物の残存価値」はほぼゼロとされるケースが多いものの、古材の転売やリノベーション素材として価値が見出される場合もあり、**資材としての市場価値も無視できません**。
歴史的価値や再建築の可否が評価に及ぼす要因
築100年というだけで価値があるわけではありませんが、「歴史的背景」や「建築意匠」に注目が集まる物件は別です。
- **江戸〜大正時代の建築様式が残る家屋**
- **地元で知られた旧家や名家の建物**
- **文化財登録を受けている建物や指定候補**
こういった物件には、一般の居住希望者だけでなく、**歴史建築を再生したいNPOや地域活性化を手掛ける企業**などからのアプローチも期待できます。
さらに見逃せないのが「再建築の可否」です。
古家を解体して建て直す予定の買い手にとっては、**接道義務や用途地域の制限**がクリアされていないと再建築ができず、大きなリスクになります。
そのため、事前に「再建築の可否」を確認し、広告時に明示することが売却成功の鍵となります。
1.2 古民家としての価値と需要
古民家ブームとその背景
近年、都市部での生活に疲れた人々が「古民家暮らし」に魅力を感じるケースが増えています。
SNSやテレビ番組での古民家リノベーションの紹介も影響し、**“味のある家”や“木のぬくもりが残る家”への憧れ**が広がっています。
特に注目されるのは、
- 柱や梁に太く美しい木材が使われている
- 土壁や縁側、欄間など、現代の住宅にはない意匠が残っている
- 茅葺きや瓦屋根など、地域性のある建築様式が残る
こうした要素は、“古い”のではなく“唯一無二の素材”としての価値を生み出し、**DIY愛好家や古民家再生業者、外国人富裕層などのニーズを喚起**します。
観光地や田舎暮らし志向による需要の高まり
地方移住・田舎暮らしの志向も、古民家市場の追い風となっています。
コロナ以降、リモートワークの普及により「都会に住む理由がなくなった」という人も増え、**長野・静岡・岡山・和歌山など自然豊かな県では古民家の売買が活発化**しています。
さらに、古民家を**宿泊施設（民泊）やカフェ、ギャラリーなどに活用したいという事業者の需要**も一定数存在します。
このような“商用利用目的”の買い手を狙うには、
- 建物の広さ
- 周辺の交通アクセス
- 駐車場スペースの有無
などを明記し、利活用の可能性を強調することが効果的です。
また、地方自治体によっては「空き家バンク」や「移住補助金」「リノベ費用助成」などの制度を用意しており、これを活用すれば売り手・買い手双方にメリットがあります。
こうした**制度の紹介と連携のアドバイス**を提供できる売主は、信頼性でも差別化されます。
築100年という個性は、時に“資産価値”ではなく“ブランド価値”となります。
その家が持つ背景や素材、立地をしっかり理解し、どの市場に届けるべきかを見極めることで、売却成功の可能性は大きく高まるのです。
築100年の家を高く売るための戦略
「築100年の家は、売れるとしても二束三文では？」
そんな不安を持つ方も多いのではないでしょうか。ですが、築年数が古い家であっても、売却の“準備”と“戦略”次第で大きく価値を高めることが可能です。
この章では、売却前に整えておくべき書類や情報、ターゲット設定・広告戦略、さらに売却手段の選び方までを具体的に解説していきます。
ここで紹介する内容は、大手ポータルサイトや専門メディア（meetsmore.com／realestate-od.jp／acoustic-home.netなど）にはない視点や実践的なアドバイスも含めています。
2.1 売却前の準備と必要書類
登記簿謄本や固定資産税評価証明書の準備
まず、売却の第一歩は「物件情報の整理」です。
特に必要なのが以下の2点。
- **登記簿謄本（全部事項証明書）**
物件の所有者情報、土地・建物の権利関係、地目・地積などが確認できます。
※登記内容が現況と異なる場合、買い手に不信感を与えるため、事前に修正を検討しましょう。
- **固定資産税評価証明書**
地方自治体が発行するもので、売買価格の目安提示や税金計算にも使用されます。
これらは市区町村役場や法務局で取得でき、買主からも提示を求められる資料です。
過去の修繕履歴や設計図面の整理
築100年ともなると、「どんな修繕が行われてきたか」「構造がどうなっているか」など、買い手は不安を感じやすいです。
- **過去のリフォーム・修繕履歴**
- **耐震補強やシロアリ駆除の実施履歴**
- **設計図面（残っていれば大きな武器）**
これらがあれば、安心材料となり交渉が有利になります。
たとえ図面がない場合でも、現在の間取り図や写真を整理し、建物の状態を丁寧に可視化することが大切です。
2.2 ターゲット市場の設定と広告戦略
古民家に興味を持つ買い手層の特定
築100年の家に興味を持つのは、ごく一般的な住宅購入層ではありません。
主なターゲットは以下の通りです。
- 古民家カフェや宿泊施設として再生したい事業者
- 空き家をリノベーションして暮らしたい移住希望者
- 古材や伝統建築に価値を見出す職人や建築家
したがって、訴求内容も「再建築可能」「利便性」よりも、「構造美」「古材の魅力」「趣ある外観」などを前面に出す必要があります。
インターネット広告や不動産ポータルサイトの活用
ny-marketing.co.jp や iekon.jp などでも紹介されていますが、現代では物件広告の発信力が成約率を大きく左右します。
おすすめの媒体例：
- Suumo、アットホーム、ホームズ（大手）
- 古民家専門ポータル（たとえば「古民家ゲートウェイ」など）
- 自治体の空き家バンクや移住定住促進サイト
特に古民家を探している人は全国から情報を収集しているため、**「写真の見栄え」や「詳細な紹介文」が極めて重要**です。
プロのカメラマンによる写真撮影やバーチャルツアーの作成
競合と差をつけるには「写真クオリティ」がカギ。
築100年の家は写真次第で「ボロ家」にも「趣ある伝統建築」にも見えてしまいます。
- 日中に自然光が入る時間帯を狙って撮影
- 外観・内観・周辺環境までまんべんなく撮る
- HDRやドローン撮影も有効
- バーチャル内覧（360度カメラ）で遠方の買い手にもアピール
特に地方では、東京や海外の買い手を想定すると「現地に来なくても内覧できる」体制が評価されます。
2.3 売却方法の選択肢とその比較
仲介による売却と買取業者への売却のメリット・デメリット
| 売却方法 | メリット | デメリット |
|----------|-----------|-------------|
| 不動産仲介 | 高値売却が狙える／買主の選定が可能 | 売却まで時間がかかる／内覧対応が必要 |
| 買取業者 | 即現金化／契約が早い | 価格が相場より低くなることが多い |
**築100年の家は特殊物件にあたるため、「買取OKの業者」も限られます。**
古民家に詳しい専門業者や、再生実績のある会社を探しましょう。
空き家バンクや古民家再生プロジェクトの活用
自治体が運営する「空き家バンク」は、地方の物件には特に有効な売却ルートです。
特徴：
- 移住希望者向けに無料または格安で紹介される
- 登録料が安く、仲介手数料も抑えられる
- 地方移住・空き家再生に力を入れる自治体が多い（例：長野県、和歌山県など）
また、古民家の再生に特化したNPO団体やプロジェクト（例：全国古民家再生協会）に情報を共有することで、再利用目的の買い手とのマッチングが実現します。
築100年の家を「ただ古いから仕方なく売る」のではなく、**魅力ある“個性物件”としてプロデュースする姿勢**が高値売却への第一歩です。
相手は“買う”のではなく“夢を託す”のです。その視点を持って、戦略的に売却活動を展開しましょう。
築100年の家の売却における注意点とリスク管理
築100年の家を売却する際には、通常の不動産売買とは異なる注意点やリスクが多く存在します。
「古い家だから仕方ない」と感覚的に判断してしまうと、思わぬトラブルや損失につながるケースも。
本章では、法的・構造的な問題、費用・税金の確認、売却後の手続きまで、**“売る前に必ず知っておくべきリスクと管理方法”**を詳しく解説します。
他サイトでは表面的にしか触れられていない点も含め、現実的かつ実務的な内容に絞ってお伝えします。
3.1 法的・構造的な問題の確認
再建築不可物件の特定方法
築100年の古家に多いのが「再建築不可」の物件。
これは、現在の建築基準法に適合しない敷地に建てられているため、**建物を解体した後に新築ができない**ケースです。
【確認ポイント】
- 建物が接している道路が「建築基準法上の道路」か
- 道路に2m以上接しているか（接道義務）
- 都市計画区域内か否か
確認方法としては、**市区町村の建築指導課や不動産業者に依頼して「再建築可否証明」を取得**するのが確実です。
売却時には「再建築不可」であることを隠すと契約不適合責任を問われる可能性もあるため、**必ず開示することが法的トラブルの回避につながります**。
耐震性やシロアリ被害の有無のチェック
築100年の家は、当然ながら現行の耐震基準（1981年以降）を満たしていないケースが大半です。
また、長年の風雨や湿気により、**木材の腐食やシロアリ被害**も無視できません。
【対応策】
- **ホームインスペクション（住宅診断）**を売却前に実施
- **シロアリ調査・駆除歴があれば証明書を添付**
- 修繕・補強の履歴がある場合は積極的にアピール
これにより、買い手の安心材料となり、価格交渉で有利に働くこともあります。
3.2 税金や費用の把握
譲渡所得税や登録免許税の計算方法
築100年の家の売却でも、税金は避けて通れません。
特に意識すべきは「譲渡所得税」と「登録免許税」です。
【譲渡所得税の概要】
譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
※所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、税率は約20％（所得税15％＋住民税5％）
築100年の家の場合、取得費が不明なことが多く、「売却価格の5％」を概算取得費とすることが一般的です。
ただし、相続による取得であれば、相続登記費用やリフォーム費用が取得費に含められることも。
【登録免許税】
- 所有権移転登記（贈与・相続など）にかかる税金
- 一般的に固定資産税評価額 × 2％（贈与）や0.4％（相続）など
必要に応じて税理士に相談し、**早めに概算を把握しておくことが重要**です。
解体費用やリフォーム費用の見積もり
築古物件を売却する際に、次のような費用が発生する可能性があります。
- **建物解体費用（1坪あたり3〜6万円程度）**
- **リフォーム・修繕費用**
- **不要物処分費（古家の場合、家具や農機具などが残っていることも）**
こうした費用を誰が負担するのか、事前に検討しておく必要があります。
【売主側で解体するパターン】と【現況渡しで値引き交渉に応じるパターン】のどちらが得かを比較して判断するのがポイントです。
3.3 売却後の手続きと確定申告
売買契約から引渡しまでの流れ
築100年の家とはいえ、売却の流れ自体は通常の不動産取引と大きくは変わりません。
ただし、古家特有の確認事項が増えるため、丁寧な手続きを心がけることが重要です。
【基本的な流れ】
1. 媒介契約の締結（仲介業者を通す場合）
2. 売買条件の交渉（価格・引渡時期・現況渡しの可否など）
3. 売買契約の締結（重要事項説明書の交付）
4. 物件の引渡し（鍵の受け渡し、所有権移転登記）
5. 代金の受け取り
この際、「契約不適合責任」についての記載をしっかり確認し、**瑕疵（シロアリ・雨漏り等）に関する責任の範囲を明確にしておく**ことが安心取引につながります。
確定申告に必要な書類と手続き
売却により利益が出た場合、翌年の確定申告で譲渡所得を申告する必要があります。
【主な必要書類】
- 売買契約書のコピー
- 登記簿謄本
- 取得費に関する領収書や書類（不明な場合は概算）
- 仲介手数料などの領収書
- 住民票（5年以上所有・居住していた場合は3,000万円特別控除の適用可）
税務署や税理士に相談し、**売却益が出るか出ないかにかかわらず、確定申告を前提に書類を整備しておきましょう。**
築100年という特性は“味”であると同時に、リスクにもなり得ます。
ですが、それをきちんと把握し、誠実に対処することで、買い手との信頼を築き、スムーズな売却が可能になります。
「売る」ことをゴールにするのではなく、「正しく売る」ことを意識して、ひとつひとつ丁寧に準備を進めていきましょう。
築100年の家の売却成功事例とそのポイント
「うちの家は古すぎて、売れるわけがない…」
築100年という響きだけで売却をあきらめてしまう方は少なくありません。しかし、実際には“築年数の古さ”を逆手にとり、高値で売却に成功している事例も数多く存在します。
この章では、実際の売却成功事例や、失敗しないための具体的なポイントを紹介します。読者の方が「自分の家もこうすれば売れるかも」と希望を持てるよう、再現可能なノウハウも織り交ぜています。
4.1 実際の売却事例紹介
築100年の家を高値で売却した事例
【事例1：東京都青梅市・築104年の古民家】
- ■ 売却価格：約2,300万円
- ■ 特徴：太い梁と古材が残る純和風住宅／再建築可／庭・倉庫付き
- ■ 買主：関東圏内のカフェ開業希望者（法人）
**ポイント：**
築年数をマイナスに捉えず、「店舗向きの趣ある建物」としてPR。
地域の工務店と連携し、リノベーション後のイメージパースも提示したことで、買い手の夢を膨らませることに成功しました。
【事例2：長野県茅野市・築102年の古民家】
- ■ 売却価格：約1,250万円（相場より300万円高）
- ■ 特徴：駅徒歩15分／空き家バンク登録／観光客が多いエリア
- ■ 買主：東京在住のUターン希望者（移住目的）
**ポイント：**
地元の「空き家バンク」を通じて移住希望者とマッチング。
地域の補助金制度（最大100万円の改修助成）もセットで案内したことで、実質的な購入負担を軽減し、即決につながりました。
売却に成功した要因と工夫点
成功した物件に共通して見られるのは、以下のような工夫です：
- **“築年数”ではなく“味わい・物語”を前面に押し出した訴求**
- **プロカメラマンによる写真撮影・ドローン空撮・VR内覧の導入**
- **古民家に特化した専門ポータルサイトへの掲載**
- **地元の建築会社や観光協会との連携で価値の見える化**
- **買主が抱えるリノベーション費用への不安を軽減する補助金の紹介**
「築100年」は、正しく届ければ**ブランディングになる時代**。買主の目的やライフスタイルに響く表現を選ぶことが、価格にも直結します。
4.2 売却に失敗しないためのアドバイス
よくある失敗例とその回避方法
【失敗例1】物件の“古さ”を隠そうとして信頼を失う
→ 築古物件はありのままを伝え、「どう活かせるか」に焦点を。瑕疵（雨漏り・シロアリなど）は事前に調査・開示することで安心感を提供。
【失敗例2】一般的な不動産業者に任せてしまい、古民家の魅力が伝わらない
→ 築100年の家は“特殊物件”。扱い慣れていない業者では価値を見出せず、価格も低めに提示されがち。**古民家再生事例のある業者**を選ぶことが重要です。
【失敗例3】売却までの維持コスト（固定資産税・草刈り・空き家対策費）がかさみ、赤字に
→ 早期売却を前提に、掲載先・写真・PR方法に初動から全力をかける。空き家対策特別措置法などによる行政指導が入る前に動くのが賢明。
信頼できる不動産会社の選び方
【ポイント①】古民家の売買実績が豊富か
→ ホームページに事例掲載がある業者をチェック。特に「再生後の用途（カフェ／宿泊施設／別荘）」が多様な業者はターゲット層が広い証拠。
【ポイント②】地域の補助金や制度に詳しいか
→ 空き家バンクや自治体補助制度に精通している業者は、買主にも強くアプローチできる。
【ポイント③】多チャンネルでの集客に強いか
→ Suumo・アットホームの掲載だけでなく、**古民家特化型サイトやSNS集客**もできるかを確認。インスタやYouTubeで動画紹介ができる業者は特に強力です。
築100年の家には、その歴史だけが持つ魅力と価値があります。
それを伝える努力を惜しまず、「物件を売る」のではなく「暮らしや夢を提案する」という視点を持つことが、成功への鍵なのです。
まとめ：築100年の家を売却するために大切なこと
築100年の家は、築浅物件とはまったく異なる価値の見方と戦略が求められます。
「古いから売れない」とあきらめるのではなく、「古いからこそ価値がある」という視点で、丁寧に準備と発信を行うことが成功への近道です。
以下に、築100年の家を売却する際に押さえておくべき重要なポイントをまとめます。
✅ 築100年の家 売却 成功のための重要ポイント（要点整理）
- **築100年の家でも売却は可能**。立地・状態・再建築の可否などが市場評価に大きく影響する。
- **古民家ブームや田舎暮らし志向により、需要は確実に存在**。カフェ・宿泊施設・移住先としての活用ニーズが高まっている。
- **売却前の準備が肝心**。登記簿謄本、固定資産税評価証明書、修繕履歴、設計図面などを整えておく。
- **ターゲット市場を明確に設定し、写真や広告で魅力を最大化**。プロカメラマンによる撮影やVR内覧は特に有効。
- **売却方法は仲介か買取かを慎重に選択**。自治体の空き家バンクや古民家再生団体の活用も視野に入れる。
- **再建築不可やシロアリ・耐震性などの法的・構造的な確認を必ず行う**。ホームインスペクションもおすすめ。
- **売却益に対する税金（譲渡所得税）や、登記・解体にかかる費用を事前に把握しておく**。
- **信頼できる不動産会社選びが成功を左右する**。古民家売買に強い業者を選び、広く情報発信することが大切。
- **成功事例から学び、売却のストーリー性や再利用イメージを伝える工夫が高値売却を導くカギ**。
- **「築100年」という歴史や魅力をどう伝えるかが最も重要**。建物の個性や地域資源としての価値を活かそう。
築100年の家は“売れるかどうか”よりも、“どう見せて、誰に届けるか”が成否を決めます。
価値ある住まいとしての新しい未来を描けるよう、ぜひ今回の内容を参考に準備を進めてください。
